Ryczałt jest najprostszą i przez to powszechnie wybieraną formą opodatkowania wynajmu. Podstawą opodatkowania jest tu przychód bez możliwości odliczenia żadnych kosztów. Niewątpliwym plusem tego rozwiązania jest brak konieczności prowadzenia ewidencji (zarówno przychodowej jak i kosztowej) – pod warunkiem, że umowa zawarliśmy na piśmie. Jednak pomimo braku konieczności, warto podstawową ewidencję prowadzić – dzięki temu bardzo szybko zakończymy ewentualną kontrolę z Urzędu Skarbowego
Możemy się rozliczać miesięczne lub kwartalne – konieczne jest jedynie zgłoszenie faktu wyboru tej formy opodatkowania do 20 stycznia, lub do 20 dnia miesiąca po rozpoczęciu wynajmu jeżeli rozpoczęliśmy wynajem w trakcie roku. Następnie co miesiąc lub kwartał musimy wpłacać na konto Urzędu Skarbowego zaliczkę na podatek w wysokości 8,5% przychodu z miesiąca poprzedzającego (z symbolem płatności: PPE), a do 31 stycznia rozliczyć całość przychodów na formularzu PIT-28 za rok poprzedni.
Przy rozliczeniach poprzez ryczałt, kierujemy się metodą kasową – oznacza to, że przychód oraz obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie faktycznej zapłaty przez najemcę. Tak więc jeżeli w jednym z miesięcy wynajmu najemca nie zapłaci należnej kwoty – nie powstaje obowiązek zapłaty podatku.
Istotnym minusem ryczałtu jest brak możliwości odliczania od podstawy opodatkowania jakichkolwiek kosztów. Przez ten fakt, jeżeli kupiliśmy mieszkanie na kredyt na pewno ta forma opłacać się nam nie będzie.
Bardzo istotne jest właściwe sformułowanie umowy wynajmu – wszelkie opłaty (takie jak czynsz administracyjny, prąd, gaz itp.) muszą być zgodnie z jej zapisami przerzucone na najemcę. My może oczywiście występować jako pośrednik w ich opłacie (czyli najemca wpłaca należność za prąd na nasze konto, a my na konto firmy energetycznej), jednakże formalne przerzucenie ich na najemcę powoduje brak konieczności klasyfikowania tych opłat jako nasz przychód. Nie będzie w takim wypadku konieczności zapłaty od nich podatku.
Skala podatkowa (18% i 32%)
Na pierwszy rzut oka, 18% podatku to dużo więcej niż 8,5% z ryczałtu. To tylko jednak pozory, gdyż podstawą opodatkowania jest w tym wypadku dochód – czyli pieniądze od najemcy pomniejszone o wszystkie koszty, łącznie z remontów, kosztami odsetek kredytowych oraz „wirtualnym” kosztem jakim jest amortyzacja.
Jest to podstawowa forma opodatkowania wynajmu tak więc nie jest konieczny jej formalny wybór poprzez jakiekolwiek zgłoszenie do US. Decydując się na tą opodatkowanie skalą podatkową zmuszenie jesteśmy do prowadzenia ewidencji wszystkich przychodów oraz kosztów, wraz z gromadzeniem dotyczących ich dokumentów.
Wybierają skalę podatkową musimy pamiętać, iż stawką 18% opodatkowane są dochody do kwoty 85 528zł – cały dochód powyżej tej kwoty opodatkowany musi być już stawką 32%. W przypadku przekroczenia tego progu należy rozważyć zmianę formy opodatkowania na ryczałt bądź w przypadku posiadania wielu kosztów zmianę na podatek liniowy (19%) w ramach działalności gospodarczej.